前不久，香港尖沙咀瑧玥项目的选房现场，场面竟然有些久违了。
由于客户和中介实在太多，选房大厅连落脚的地方都难找。不少上亿身家的准业主，只能像在超市排队买打折菜一样，伸长脖子站着等摇号。
64套房子，短时间内吸纳了1400个认购登记，超额认购整整20倍。
在极致的卖方市场面前，开发商新世界发展展现了一种极其冷酷的三六九等逻辑。他们把这些持币待购的客户分成了四个组别：
S1组、S2组、A组和B组。
S1组客户认购两整层起；S2组认购一整层起；A组认购2套房子起；B组认购1套房子起。
买得越多的，摇号越靠前。
最终选房时，7组买家直接拿下整层。最豪的一位，斥资3700万一口气买下两层。
现在在香港买新房，几乎盘盘摇号。如果你不整层入手，甚至连摸到摇号球的机会都没有。
1
瑧玥的火爆，只是2026年香港楼市宏大叙事的一个注脚。
2026年第一季度刚刚结束，香港中原地产和美联物业的数据就让所有人吃了一惊。
今年一季度，香港一手新房实际成交量达到了6300宗，创下了自2013年以来：
同期最高纪录。
这已经不仅仅是回暖了。
香港一季度的成交金额也达到了628亿港元，同比几乎翻了一倍。在这种狂热中，大手客正在成群结队地出没。
香港人把那种同一楼盘内一次性购买多套物业的买家，叫做大手客。截至3月20日，全港新盘共录得265宗大手客入市个案，创下：
2008年以来的历史峰值。
3月22日，港岛南区的DEEP WATER SOUTH开售，一名客户像进货一样，斥资1.29亿港元瞬间扫走了10套房产；
3月28日，恒基兆业在红磡的项目推售，123套房源在4小时内告罄，现场再次出现了单人扫货10套的壮景，开发商一天之内套现超10亿港元；
启德板块同样热闹，一位大手客通过公司名义，一口气买下了The Henley III项目的9个单位，花了七千多万。
这已经不是大手客了，香港人说这是：
一客多食。
这么多年，香港终于不止有一楼多凤了。
2
在这波南下资金的潮水中，来自浙江、尤其是杭州的顶级购买力，成了大蓝筹。他们的身份清一色顶级：
阿里合伙人、上市公司老板、杭州名人……
杭州豪宅代理商去年敏锐地嗅到了风向，把公司核心战场搬到了维多利亚港。
深耕行业近15年的赵晓韦，去年4月被派驻香港。超乎他预期的是，他去香港之后，很快就成交了一套房子。
那天，他按照往常的工作习惯，把看盘信息整理好发朋友圈，并要求香港员工全员发送。其中一条信息是：
某楼盘最后一套样板房从900多万降价至700多万。
这则刚发出去，就被人在香港的一个客户看到。他本来就在香港手握多套房子，看到信息立马冲去现场，从看房到买房，只用15分钟。
在项目现场的两个小时内，不少看到信息的潜在买家陆续来到现场，但被他抢先，其他买家只能空手而归。
后来赵晓韦发现，那些在杭州住武林壹号、蓝色钱江、东方润园的大老板们，正齐刷刷地盯着香港的豪宅单。行致盛的客户调研很扎实，这群顶级富豪关注海外资产配置的比例：
从30%飙升到了58%。
决策速度现在也是极快。杭州一位A10资产级别的大佬，在海外资产遍布美英，此前观望香港多年。去年下半年，他突然主动出击，沟通完隔天飞往香港，看完房直接下单。
他们以一种近乎掠夺的姿态，在重新定义香港的资产价格。
3
抢房的，绝不只是个人富豪。
在过去的一年里，内地的科技巨头们正以一种“基建式”的投入，在香港购置资产。
企业落地香港，高管紧随其后，这已经成了楼市最强的隐形推动力。
去年10月，阿里巴巴和蚂蚁集团联手，斥资约72亿港元买下了铜锣湾港岛一号中心共13层商业写字楼，作为两家公司的香港总部。
两个月后，京东紧随其后，以34.73亿港元的价格，拿下了中环中国建设银行大厦的部分楼层。
巨头买楼是为了扎根，而巨头的高管们买房则是为了安家。阿里巴巴前CEO张勇，在卸任后斥资5354万港元，拿下了香港半山坚尼地道的豪宅：
竹林苑。
张勇看上的竹林苑，是希慎兴业持有的老牌豪宅项目。这座房产去年的税后净租金收入超过了100万港元。
对于顶级资金来说，这种具备极强现金流产出能力的资产，比任何PPT上的增长故事都更有说服力。
现在，阿里不少合伙人都成了赵晓韦的固定客户。新世界等香港开发商也闻风而动，甚至把很多项目的内地首次路演直接放在了杭州。
香港中介机构做过统计，2025年全港成交，内地客户占25%；总价1000万港元以上，内地客占比超50%；总价5000万港元以上，内地客占比高达70%。
马年第一个摇号项目瑧玥，5成也是内地买家。
2024年的撤辣政策，释放了积压15年的购买力。1000万港元的房子，直接省下100多万的印花税。
2025年再放宽印花税门槛，交易成本一降再降。
当租金回报率开始覆盖甚至反超按揭利率，买房就不仅仅是置业，而是一种：
套利。
在青衣或沙田的一套中小户型，每月的租金交完房贷甚至还能剩下几千港元的零花钱。这种以租养贷的正向现金流，让不少内地买家涌入。
支撑香港租金的，是通过高才通、优才来港的内地人，40万通过计划的人中，有约26万人已经携家带口正式抵港。他们几乎都是名牌大学毕业，是大陆的精英。
要知道，香港人口也就750万。
4
在这波南下资金的潮水中，最近几个月还多了一群新面孔：
从迪拜回流的中国人。
过去几年，迪拜曾被视为中国中产和富豪的避风港。那里有零税收、黄金签证和每年7%以上的租金回报率。
但随着2026年初美以联合打击伊朗，战火外溢至阿联酋，迪拜作为中东安全岛的形象，蒙上了一层灰。
当无人机和导弹在棕榈岛上空被拦截时，资产配置的逻辑瞬间发生了逆转。
多位多家族办公室的操盘手透露，他们接到了大量从迪拜打来的电话，客户们不计代价地要求延迟中东的投资计划，并将资金撤回香港或新加坡。
一位家办经理甚至紧急租用了一架私人飞机，花了30万美元，在几天之内将15位客户从中东紧急撤回香港。
那位经理说，他们只想离开：
甚至不关心价格。
这些曾经重仓迪拜的中国人发现，虽然迪拜的租金回报更高，但那里的安全感是有周期的，而香港的韧性是结构性的。
截至2025年底，香港的单一家办数量已经超过了3380间，其中约40%配置了房地产。
这群从波斯湾惊魂未定归来的老板们，转身就挤进了尖沙咀的选房大厅。
对他们来说，3%的租金回报率虽然比迪拜低，但维多利亚港至少不可能有战火。
在这种极致的买方热度下，香港楼市已经全面进入了卖方市场。现在很多客户头疼的不是价格贵，而是：
买不到。
在将军澳、天后、柯士甸，业主们反价的行为已经从遮遮掩掩，变成了理直气壮。
天后板块的一位中介透露，上个月他收到的10个二手房offer里，有8个业主临时提价，其中5个竟然还提价成交了。
那些当初犹豫的买家，现在只能在社交媒体上感叹，曾经有一套800万的房子摆在我面前，我没珍惜：
现在它变回了1000万。
正在面临基业动摇的新世界发展，被这一轮业绩拉出了泥潭。
他们在2026财年内完成了138亿港元的应占合约销售，其中香港市场贡献了103亿，创下2021年以来的最高纪录。
这是新世界近两年少有的好消息。
美联和中原香港中介已经放话，2026年，香港房价最高看涨20%：
极其乐观。
5
香港楼市的轮回，就像维多利亚港的潮汐。
过去五十年，至少有三次，许多人认为香港的故事已经讲完了，他们清空香港资产，远赴加拿大、伦敦、纽约、迪拜，寻找新的世外桃源。
但最后，大家发现，那个法律清晰、税负低廉、地理上触手可及的岛屿，依然是资金稳妥的锚点。
房契是身外之物，这个动荡世界，香港提供的是最稀缺的确定性。
这次房价大涨，与以往周期还都不一样。内地精英买家彻底打通入港通道，成为市场助理，甚至已经让香港人口实现：
大换血。
香港的新历史，才刚刚开始。
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